La VPO siempre será más competitiva en relación calidad-precio que la vivienda libre

La compra de una nueva casa siempre genera muchas dudas, pero éstas se incrementan aún más si se trata de una vivienda protegida. El motivo es toda la legislación especial que las rodean. Requisitos de entradas, precios marcados, posibles subvenciones…

Aunque pueda parecer sorprendente, el origen de la vivienda protegida está en la época franquista ya que fue en los años 60 cuando comenzó a construirse este tipo de inmuebles debido a la escasez de pisos.
Con el objetivo de gestionar correctamente la promoción de este tipo de vivienda, los gobiernos autonómicos, son quienes tienen delegada la competencia reguladora.
Uno de los mecanismos de control más importantes que poseen es el establecimiento del precio. Para ello el Gobierno marca un importe máximo de venta en función de los metros cuadrados de la vivienda pero sin tener en cuenta el valor de mercado. El objetivo es evitar la especulación, por lo que en la mayoría de los casos se trata de un hecho beneficioso para los compradores. Sin embargo, en la época de crisis se produjo la paradoja de que el precio marcado por el Gobierno era más alto al de mercado. Así ocurrió en nuestra comunidad durante
varios años hasta que a finales de 2015 el Gobierno de Navarra decidió bajar este precio, un hecho que se repitió en 2016 y que probablemente ocurrirá también este año.
REQUISITOS DE ENTRADA
Hay además otras exigencias, como no tener vivienda en propiedad, estar empadronado en Navarra, hacer aquí la declaración de la renta y que los ingresos no sean superiores a 6,5 veces el IPREM. Además, todas las viviendas deben estar destinadas a residencia habitual.
Estos requisitos se exigen tanto si la vivienda es de primera como de segunda mano. La única diferencia entre estos dos tipos de viviendas es que en la obra nueva se puede solicitar una subvención. Para ello, además de cumplir con estas exigencias, se tienen en cuenta los ingresos de la unidad familiar y se establecen tres tipos de subvención en función de ellos.
EL ALQUILER, BASE DE LA NUEVA POLÍTICA DE VIVIENDA
A pesar de que la compra de vivienda sigue siendo un pilar fundamental, el Gobierno de Navarra está potenciando las políticas de alquiler. Para ello ha reducido los requisitos de entrada de los inquilinos prohibiendo que los propietarios de viviendas puedan pedir una garantía de alquiler adicional a la fianza obligatoria.
Además, está potenciando la bolsa de alquiler protegido a través de NASUVINSA, donde cualquier propietario puede dejar su vivienda y el gobierno foral se encarga de buscar inquilinos, redactar los contratos y devolver la vivienda en condiciones, convirtiéndose esta posibilidad en la base del nuevo plan de vivienda del Gobierno de Navarra.

“La VPO tiene que ser más competitiva en relación calidad-precio que la vivienda libre”

Entrevistamos a: Javier Etayo.
Director del Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra

Hace casi un año que se aprobó la ley de apoyo en materia de vivienda. ¿Qué balance hace de estos meses?

Un balance muy positivo, contrastándolo con los objetivos que guiaban la modificación legislativa propuesta, que eran principalmente dos:

  • el fomento de la vivienda protegida destinada al arrendamiento.
  • y el impulso de un sector que nos parece clave como es la rehabilitación de viviendas.

Los resultados creo que lo demuestran: hay proyectos ya aprobados o en vías de aprobación para promover 222 viviendas protegidas en arrendamiento, y estamos captando más viviendas para la Bolsa de Alquiler que nunca. Y el sector de la rehabilitación está resurgiendo, solo en el primer semestre de este año se han impulsado más rehabilitaciones que en todo 2015 o en todo 2014, y transcurridos 9 meses de 2017 se han rehabilitado un 27,5% más de viviendas que en el mismo período de 2016.

¿Hacia dónde van encaminadas las políticas del Gobierno de Navarra en materia de vivienda? ¿Fomento del alquiler o de la compra?

La política del Gobierno pretende que cualquier familia o persona que resida en nuestra Comunidad pueda acceder a una vivienda digna, a un coste que sea aceptable. En ese sentido, es más sencillo garantizar ese acceso asequible mediante la puesta a disposición de viviendas protegidas en arrendamiento, con precios máximos y ayudas a los inquilinos. Y hoy por hoy, los demandantes de vivienda protegida en arrendamiento son muy superiores a los demandantes de vivienda protegida en compra.

Hoy por hoy, los demandantes de vivienda protegida en arrendamiento son muy superiores a los demandantes de vivienda protegida en compra

Una de las medidas que tomó el Gobierno de Navarra para fomentar el alquiler fue eliminar la posibilidad de que los propietarios de vivienda protegida pidieran a los inquilinos algún tipo de garantía adicional más allá de un mes de fianza. ¿No supone esto una desprotección para los propietarios?

El Parlamento de Navarra aprobó esa medida primando más el acceso a vivienda a las familias, que posiblemente pensando en los propietarios. Los abusos, por cualquiera de las partes que participan en una transacción, nunca son tolerables. Si se dan, por unos o por otros, es tarea del Gobierno intentar corregirlos.

¿Cómo funciona la bolsa de alquileres del Gobierno de Navarra?

El programa de la Bolsa de Alquiler consiste en que el Gobierno de Navarra, a través de NASUVINSA, proporciona garantía y tranquilidad al propietario o propietaria de una vivienda que la quiera poner en arrendamiento: le garantizamos el cobro de la renta mensual, la devolución de la vivienda en buen estado, y nos encargamos de todo (buscar una persona inquilina, firmar con ella el contrato, etc.) Hace poco presentamos los resultados de una encuesta realizada a los propietarios: el 92,5% recomendaba dejarnos la vivienda. Nos parece una vía óptima para sacar al mercado vivienda vacía, y a la vez satisfacer la necesidad de vivienda de muchas familias. Y seguimos apostando por ella: este año, para hacer todavía más atractivo el programa de la Bolsa de Alquiler, por primera vez concedemos subvenciones al propietario equivalentes a tres mensualidades de renta, es un dinero a fondo perdido y ya hemos dado unas 70 subvenciones. En total, más de 500 propietarios ya nos han dejado su vivienda y se han olvidado de cualquier preocupación.

Por primera vez concedemos subvenciones al propietario equivalentes a tres mensualidades de renta

Durante muchos años el precio del módulo de la vivienda protegida ha estado por encima del precio de mercado, ¿qué actuaciones ha tomado el Gobierno de Navarra para corregir esto y qué medidas está tomando para que no vuelva a ocurrir?

No creo que sea exactamente así. Durante muchos años el precio de la vivienda libre mantuvo valores que luego se ha demostrado que poco tenían que ver con la realidad económica y social de nuestro país. Fue una burbuja de libro, creo que en eso existe cierta unanimidad. Esa burbuja empujó también al alza el precio de la vivienda protegida, que al fin y al cabo se nutre en gran medida de los mismos materiales y trabajadores que el mercado libre.

Pero no creo que el precio de la vivienda protegida haya estado por encima del precio de la vivienda libre. Sigue sin existir en el mercado libre un producto de similar calidad que haga competencia a la vivienda protegida en precio. En calidad-precio la VPO no tiene competencia.

Otra cosa distinta es plantearse si el precio de la vivienda protegida dejó en algún momento de guardar relación con la capacidad económica de sus potenciales destinatarios. En ese caso es cierto que el alza de precio de la vivienda protegida ha sido superior al alza que han experimentado las rentas por trabajo y similares de los posibles compradores. Una correcta proporción entre precio de la vivienda y capacidad económica de la población es la que el Gobierno debe intentar velar para que se mantenga. Y es cierto en ese sentido que el módulo ha experimentado una bajada importante en los dos últimos años (4,06% en 2016, y un 2,54% este año 2017).

Está previsto que el módulo de vivienda protegida baje para el ejercicio 2018 un 1,28%.

La vivienda tiene que ser accesible, independientemente de si es vivienda protegida o libre. ¿Tiene el Gobierno de Navarra algún plan respecto para asegurar esta accesibilidad en las viviendas libres o se ciñe sólo a las protegidas?

Ahora mismo el Gobierno de Navarra actúa en una gran parte del mercado inmobiliario: regulamos el mercado de vivienda protegida nueva, de la vivienda protegida usada en compra y arrendamiento, tenemos un parque de más de 5.500 viviendas protegidas en arrendamiento, y cada año cientos de viviendas, la gran mayoría de ellas libres, son objeto de una rehabilitación protegida. Y no hay que olvidar la política fiscal, que incluye desgravaciones a la adquisición de vivienda libre. Siempre habrá un segmento del mercado en el que no parece conveniente que el Gobierno intervenga directamente, pero incluso en él, se actúa de muchas formas, por ejemplo controlando la calidad de la edificación y el cumplimiento de la normativa.

En Navarra existe desgravación fiscal por adquisición de vivienda libre, desde el 1 de enero de 2017, conforme la Ley Foral 25/2016, de 28 de diciembre que dice lo siguiente: 

Veintiuno.-Artículo 62.1. a), primer párrafo. Con efectos desde el 1 de enero de 2017.

“a) El 15 por 100 de las cantidades satisfechas en el período impositivo por la adquisición de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del sujeto pasivo, que haya sido calificada como vivienda protegida y sobre la que subsista en el momento de la adquisición una limitación del precio de venta. También dará derecho a esta deducción la adquisición de viviendas que se encuentren ubicadas en municipios de población inferior a 10.000 habitantes no situados en la subárea 10.4 del área 10 de la Estrategia Territorial de Navarra, siempre que en dichos municipios no se disponga de vivienda protegida.

La base máxima de esta deducción será de 7.000 euros anuales”.

Hace unas semanas se aprobó el Consejo de la vivienda de Navarra. ¿Cuál es el objetivo de este órgano?

Algo tan sencillo y tan poco frecuente en la realidad como ser un foro de discusión y debate sincero y abierto entre todos los actores clave del mercado inmobiliario en Navarra.

A efectos prácticos, ¿qué va a suponer para los ciudadanos?

Espero que lograr que existan unas políticas de vivienda más participativas, y que respondan mejor a las necesidades reales de dichos ciudadanos. Se reunirán un par de veces al año y estoy convencido de que sacaremos proyectos e ideas interesantes para todas las partes.

El próximo año se va a aprobar el plan de vivienda para 2018-2028 donde se buscará “un enfoque basado en las personas pero sin olvidar la propia idiosincrasia del sector económico”. ¿Cómo se conjugan estas dos realidades que muchas veces parecen tan contrapuestas?

En ocasiones puede resultar complicado. El sector inmobiliario es un sector económico importante, que genera riqueza y empleo. Pero el bien que produce no es un bien cualquiera, es un bien equiparable a bienes básicos como pueden ser la educación o la sanidad. Por tanto, siempre va a tener que existir un trozo de la tarta en la que el Gobierno, para intentar garantizar la provisión adecuada de ese bien básico, va a tener que intervenir de un modo u otro.

¿Se prevé algún tipo de recorte en las ayudas a compra de viviendas para poder destinarlo al alquiler o se va a seguir trabajando en los dos sentidos?

Ahora mismo no nos planteamos esa línea de trabajo. Creemos que las líneas de ayudas existentes son correctas, y engloban a sectores muy amplios de la población. Nuestra intención por tanto es mantener ambos tipos de ayudas.

¿No sería más interesante que lo realmente protegido sean las personas en vez de las viviendas?

4.273 menores de edad (no cuento los hijos mayores de edad) residen en las viviendas protegidas en arrendamiento. 4273 niños o niñas: ellos y ellas son seguramente algunas de las personas más importantes hoy por hoy de la política de vivienda en Navarra. Y digo algunas porque también podríamos sacar a colación todas las personas mayores o con problemas de movilidad que han visto cómo se instalaba un ascensor en su edificio gracias en gran medida a las ayudas a la rehabilitación, o las parejas que se han independizado al adquirir una vivienda protegida, nueva o usada. Para nosotros lo importante siempre han sido las personas, no las viviendas, y sinceramente sí creemos que es a ellas a quienes realmente protegemos y a quienes se dirige la política de vivienda.