Radiografía de una burbuja inmobiliaria

Durante el periodo comprendido entre finales de 2007 y este pasado año 2016, hemos vivido un movimiento en el mercado inmobiliario en el que muchos siguen tomando como una sana referencia el año 2007. A lo largo de estos años se ha venido escuchando, entre brotes y no brotes verdes, “esto parece levantar” o “¿Cuándo levantará?”. Tantas veces nos lo hemos preguntado que sin darnos cuenta ha pasado una década ¡Casi nada!

Si preguntamos a alguien cercano a los cuarenta y tantos por hechos como las primeras naves espaciales que repetían viajes al espacio, epidemias tan graves como el SIDA, videojuegos que han hecho historia, intentos de golpe de estado, la muerte de personajes famosos como John Lennon, el trasplante de un corazón artificial o hechos históricos como la caída del muro, etc… te dirá que ha sido toda su vida. Pero no, solo fueron diez años, los 80, el mismo espacio de tiempo que ha pasado mientras esperábamos a ver si esto levantaba y que nos ha dado la impresión de ser un suspiro o un tropezón. El periodo de crisis inmobiliaria está perfectamente definido y radiografiado. Desde el año 2008 y hasta el 2013 el mercado inmobiliario navarro sufrió una caída vertiginosa con una bajada en precios de entre el 40% al 65%. Ya por esta fecha, gurús y expertos vaticinaban repuntes, etc… Pero algo evidente, que ha quedado muy claro, es que no puede existir un repunte sin que exista un periodo de transición de estancamiento de los precios.

Recordando la cresta de la ola, anterior a 2008, cuando se valoraba un inmueble, (independientemente de quién lo hiciera, profesional o no) siempre “valía más” que el anterior vendido, precisamente porque el anterior se había vendido en ese precio. Tras la frenada en seco en 2008 y durante el periodo posterior pasaba justo lo contrario, cada inmueble tenía un precio inferior que el anterior, “el mercado está mal, no se vende, fíjate en cuanto se ha vendido y lo que ha costado venderlo…”. Pasado esto y entre el periodo de tiempo que transcurrió entre el 2014 y mediados de 2016 llegamos a ese movimiento cero o de estancamiento necesario y a partir de mediados de 2015 estamos viviendo lo que ya es un repunte del mercado inmobiliario respecto a lo que a precios se refiere en los segmentos más asequibles.

¿Cuánto durará esta subida? Le dejamos la respuesta a los gurús y expertos que vaticinaban brotes… Nosotros no lo sabemos, porque lo que es cierto es que la marcha del mercado inmobiliario todavía depende de muchas vertientes y aspectos totalmente ajenos a él. Lo cierto es que repunta, pero… ¿Todo repunta? No, rotundamente no. Sí es cierto que durante la crisis se podían encontrar inmuebles por debajo de los 60.000 € incluso de los 50.000 €. Estos han sido los que han ido recuperando precio más rápidamente, experimentando subidas de entre el 7% y el 10% anual desde 2014.

En 2015 se apreció un claro incremento en los precios de las viviendas que rondaban los 120.000 euros de coste. Un año más tarde, este incremento llegaba ya a las viviendas de 170.000 euros. Y en 2017, hemos visto como esta mejoría en los precios ha alcanzado el mercado de los inmuebles valorados en 225.000 euros y se prevé que, poco a poco, escalen hacia viviendas de un precio más elevado, eso sí, a un ritmo contenido.

No obstante, y según el INE, en abril de este año el mercado sufrió un descenso de compraventas en viviendas de segunda mano del 26,63% con respecto a marzo. En gran parte es debido a que los propietarios de inmuebles en venta, al escuchar que los precios están subiendo, marcan un precio de venta de su propiedad situado por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar. Hay que recordar que, en muchos casos, los salarios no son los mismos que hace diez años, sino muy inferiores, con un porcentaje de mileuristas muy elevado y cuyo acceso a la vivienda está limitado por su nómina.

Un dato interesante que nos proporciona el Ministerio de Fomento, es que durante el cuarto trimestre de 2016, en toda Navarra, tan solo se han vendido once viviendas por encima de los 450.000 euros, algo muy significativo a tener en cuenta.