Qué es la Plusvalía municipal o bien Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
El IIVTNU es un impuesto municipal que grava la revalorización de los terrenos urbanos en el periodo de tiempo en que han estado en poder del que ahora los trasmite. A estos efectos, se considera urbano el terreno que tenga esta categoría en el Impuesto sobre Recursos Inmuebles (IBI) al final del periodo impositivo, independientemente de la calificación que dicho suelo reciba en la ordenación urbanística local. El sentido mismo de este impuesto resulta controvertible, dada la existencia de otros impuestos que vienen a gravar de una manera o bien otra exactamente el mismo término. Es el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y de la tributación en IRPF por la ganancia lograda por la venta de un inmueble.

El Tribunal Constitucional ha declarado constitucional la Plusvalía municipal, toda vez que haya existido verdaderamente un aumento del valor del terreno, puesto de manifiesto en la operación (compra y venta, herencia, etcétera). Si no ha habido incremento de valor, el cobro de la Plusvalía es nulo por inconstitucional. Por lo tanto, hay que ver en todos y cada caso si ha existido o bien no ese incremento. Un modo de verlo es equiparando los valores del inmueble en las 2 escrituras (la de adquiere y la de venta siguiente).

Asociada de OCU recobra cuatro mil euros de Plusvalía.

Quién está obligado al pago de la Plusvalía
En el caso de venta, el obligado a abonar conforme la ley es el vendedor, a menos que se trate de una persona física no residente y salvo en Navarra, donde es el comprador. Es posible un acuerdo en contrario, mas frente al municipio el responsable es el vendedor y, en el caso de irregularidades en el pago, podrían embargarle sus cuentas. Ahora bien, existiendo dicho acuerdo, si bien el impuesto le resulte cobrado al vendedor, siempre y en toda circunstancia va a poder este demandar más tarde su importe al comprador. En el caso de adquiere a una promotora, la cláusula que fuerce al consumidor a aceptar el pago del impuesto sería nula por desmesurada. Si se trata de una donación, el obligado al pago es quien recibe el inmueble, y si es una herencia, los herederos. En una permuta o bien cambio entre 2 inmuebles, va a haber que abonar 2 plusvalías, una por cada inmueble, con lo que no resulta interesante.

Responsabilidad patrimonial del Estado por cobro de la Plusvalía.

Operaciones que no están sostienes al impuesto
La “plusvalía municipal” no afecta a los terrenos rústicos ni a las transmisiones de inmuebles que hayan continuado menos de un año en poder del vendedor. Tampoco están sostienes las próximas trasmisiones:

– las transmisiones de terrenos efectuadas por constitución de la Junta de Compensación, tras la aportación de los dueños de la unidad de ejecución, cuando de esta forma lo disponen los estatutos, o bien en razón de expropiación forzosa, como las adjudicaciones de solares que se realicen en favor de los dueños de dichas Juntas, y en proporción a los terrenos incorporados por dichos dueños, si cumplen todos y cada uno de los requisitos urbanísticos.

– las adjudicaciones de terrenos fruto de la reparcelación, cuando se realicen en favor de los dueños comprendidos en la pertinente unidad de ejecución, y en proporción a sus respectivos derechos, si cumplen todos y cada uno de los requisitos urbanísticos.

– las transmisiones en favor del cónyuge o bien hijos, en cumplimiento de sentencias de nulidad, divorcio o bien separación marital.

– las adjudicaciones de inmuebles en la liquidación de una sociedad de gananciales, si bien exista una compensación en metálico. De esta manera, por poner un ejemplo, si el viudo se queda con algún inmueble en pago de su cuota de gananciales, no debe abonar la plusvalía. En una futura transmisión se va a pagar el impuesto por cada año desde el instante en que el bien se adquirió.

– en la disolución de las comunidades de recursos, la adjudicación a cada comunero no forma una transmisión, entonces no debe tributar por este impuesto. En el caso de adjudicación a un comunero de un bien indivisible con obligación de compensación en metálico al resto de comuneros, el Tribunal Supremo ha señalado que si la cosa común es por su naturaleza indivisible o bien puede desmerecer mucho por su indivisión, la única forma de división, en el sentido de extinción de la comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino más bien adjudicarla a uno de los comuneros a cambio de abonar al otro, el exceso en dinero. Esta obligación de compensación en metálico no es un “exceso de adjudicación”, sino más bien una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la de arbitrar un procedimiento para no perpetuar la indivisión. Tampoco, precisamente por eso, esa compensación en dinero puede calificarse de “compra” de la otra cuota. Por este motivo, esta forma de salir de la comunidad no forma transmisión. Esto implica que la disolución no estaría sosten al impuesto y por lo tanto no habría que liquidarlo frente al municipio. Ahorro fiscal en la disolución de condominio.

Sin embargo, en los 2 últimos supuestos convocados, ciertos municipios demandan el impuesto, lo que forzaría al impositor a presentar el pertinente recurso.

Plazo para el pago y modo de liquidación
El IIVTNU debe pagarse en el plazo de treinta días hábiles desde la firma de la escritura de venta o bien donación (en Navarra, un par de meses). En el caso de herencia, el plazo es de 6 meses desde el fallecimiento (un año en Vizcaya), prorrogable hasta un año a solicitud del sujeto pasivo. Prácticamente todos los grandes municipios lo demandan en régimen de autoliquidación. El impositor adquiere el impreso en el municipio, calcula el importe y también ingresa la cuota.

Para conocer ya antes de la venta el importe del impuesto, solicite un cálculo anterior en su municipio. Consulte la web del municipio, que deja habitualmente hacer el cálculo mediante Internet. Existe la posibilidad de convenir con el Municipio un aplazamiento del pago, lo que resulta en especial interesante en casos de herencia donde la persona puede verse sorprendida por esta obligación de pago sin tener liquidez suficiente.

Cálculo del importe a abonar
Insistimos en que el modo perfecto de cálculo de la Plusvalía a abonar es algo complejo de efectuar, y que ha sido cuestionado por ciertos pronunciamientos judiciales. De ahí que es útil usar el simulador de cálculo del impuesto de cada municipio. Le explicamos ahora las reglas generales para el cálculo.

El cálculo una parte del valor catastral del suelo. Puede conseguirlo del recibo del IBI del año de la transmisión. Si ha existido una adaptación colectiva de los valores catastrales, se aplica una reducción que fija el municipio (del sesenta por ciento al cuarenta por ciento ), a lo largo de los 5 primeros años de eficiencia del nuevo valor catastral. Ahora, para encontrar la base imponible, al valor catastral se le aplica un porcentaje determinado en función de los años – redondeados por defecto – que el inmueble haya pasado en poder del transmitente. El mínimo de años es uno y el máximo veinte.

Bonificaciones y deducciones
El municipio puede establecer una bonificación de hasta el noventa y cinco por ciento de la cuota del impuesto, en las herencias en favor del cónyuge, descendientes y ascendentes. Hoy, existen bonificaciones en alguna medida y con diferente alcance en muchas de las grandes urbes.

El pago de este impuesto es tenido en cuenta en el momento de declarar en el IRPF la ganancia por la venta del inmueble. De esta forma, si lo pagó el vendedor, lo descontará del coste de venta, y si lo pagó el comprador, lo agregará al costo de adquisición. De esta forma se reduce la ganancia declarada. Recuerde que en la adquisición de una residencia como consumidor no pueden imponerle el pago de la Plusvalía al comprador, pues sería una cláusula exagerada.